1
0
विधि संबंधित जानकारियों का गुलदस्ता
किराये के उद्देश्य के लिए इन घरों की अनुपलब्धता के मुख्य कारणों में से एक राज्य और केंद्र शासित प्रदेशों के मौजूदा कानून हैं जो किराए पर लेने को हतोत्साहित करते हैं क्योंकि जमींदारों और किरायेदारों के बीच विवादों की बहुत संभावना थी। रहने के उद्देश्य के लिए अधिकांश प्रवासी किराए के आवास को लेना पसंद करते हैं क्योंकि यह व्यक्ति की जरूरतों के अनुसार सामर्थ्य और लचीलापन प्रदान करता है। लेकिन दोनों के बीच विवाद होने के कारण, मकान मालिक किराये के उद्देश्य के लिए अपने स्थान प्रदान करने से इनकार करते हैं। जमींदार और किरायेदार के विवादों से संबंधित लगभग हजारों मामले दीवानी अदालत में लंबित थे, इसलिए दोनों पक्षों के बीच विवादों को सुलझाने के लिए केंद्र सरकार ने मामलों के बेहतर समाधान के लिए कुछ संशोधन करने और नए कानून बनाने का फैसला किया है। केंद्र सरकार ने सभी राज्यों को मकान मालिक और किरायेदार के हितों की सुरक्षा और सुरक्षा के लिए कानूनी प्रावधान करने के लिए दिशा-निर्देश दिए थे। नगर विकास एवं आवास विभाग ने नया मध्यप्रदेश काश्तकारी अधिनियम का मसौदा तैयार किया है।
इतिहास
भारत में पहली बार लागू किया गया किराया नियंत्रण अधिनियम बॉम्बे रेंट (युद्ध प्रतिबंध) अधिनियम, 1918 था। जब प्रथम विश्व युद्ध अभी भी अपने प्रारंभिक चरण में था और सभी उपलब्ध संसाधन युद्ध के प्रयास की ओर जा रहे थे, इसके कारण घर उपलब्ध कराने में सरकार की अक्षमता उस समय की नीतियों ने आवास बाजारों में कमी का कारण बना। द्वितीय विश्व युद्ध के अंत तक, शहरी घर की कमी के कारण किराए का भुगतान न करने के कारण किरायेदारों को जबरन घर से निकाल दिया गया था क्योंकि जमींदारों ने किराए की राशि में वृद्धि की और किरायेदारों के अधिकारों की रक्षा के लिए सरकार ने अधिनियमित किया भारत के प्रमुख शहरों में किराया अस्थायी नियंत्रण कानून। 2002 से, सरकार ने इस मामले पर काम करना शुरू कर दिया और लोगों को आवास आपूर्ति प्रदान करने के अंतिम लक्ष्य के साथ सभी प्रयास किए। नतीजतन, राष्ट्रीय स्तर पर जवाहरलाल नेहरू शहरी नवीकरण मिशन ने 2005 में भारत में किराया नियंत्रण नियमों के पहले संशोधन की वकालत की। मॉडल किरायेदारी अधिनियम को देश के प्रमुख हिस्से में स्थिर कर दिया गया था, लेकिन यह विवादों को हल करने में विफल रहा द पार्टीज़। स्थिति को स्थिर करने के लिए सरकार ने नए कानूनी प्रावधान लाने का फैसला किया। एक अनुबंध के निष्पादन के लिए समझौते में उल्लिखित स्पष्ट और विस्तृत बिंदुओं की आवश्यकता होती है। अधिकांश विवाद स्पष्टता की कमी और समझौते के खराब प्रारूपण के कारण उत्पन्न होते हैं। इस मुद्दे को हल करने के लिए, उन्होंने देश में एक नया “मॉडल किरायेदारी अधिनियम, 2021” पेश किया। आदर्श काश्तकारी अधिनियम 2021 की धारा 1(3) के अनुसार राज्य सरकार/केंद्र सरकार अधिसूचना द्वारा इस अधिनियम के विभिन्न प्रावधानों के लिए नियुक्त कर सकती है और इसके बदले में मध्य प्रदेश के मुख्यमंत्री श्री शिवराज सिंह चौहान ने एक लागू करने का निर्णय लिया है। नया मध्य प्रदेश किरायेदारी अधिनियम 2022 जो विधानसभा के मानसून सत्र में पेश किया जाएगा। इसका मसौदा तैयार कर नगर विकास विभाग ने सभी कलेक्टरों को भेज दिया है और इसे जल्द ही कैबिनेट में लाया जाएगा।
मध्य प्रदेश किरायेदारी अधिनियम, 2022 बनाने का कारण
ऐसे कई कारण हैं जिन्होंने सरकार को इस नीति को लागू करने के लिए मजबूर किया जैसे:
• पहले कई मौखिक समझौते होते थे, यही वजह है कि कई विवाद होते थे और विवाद की बढ़ती संख्या को कम करने के लिए सरकार ने यह योजना बनाई थी।
• काश्तकारी संबंधी विवादों को नियंत्रित करने के लिए उपयोग किए जाने वाले कानून बहुत पुराने हैं और यहां तक कि किरायेदार के प्रति पक्षपाती भी हैं; अग्रिम कानूनों की आवश्यकता थी जो जमींदारों की भलाई के लिए भी काम करेंगे।
• पहले सुरक्षा जमा की कोई सीमा नहीं थी, बड़े शहरों में जमींदार 6 महीने और यहां तक कि 12 महीने की अग्रिम राशि लेकर किरायेदारों का शोषण करते थे जिससे वित्तीय बोझ पड़ता था, यह अधिनियम इस समस्या को भी हल करेगा।
• ऐसे कई मामले हैं जिनमें किरायेदार अवैध रूप से जमींदारों की संपत्ति पर कब्जा कर लेते हैं, जो तत्काल समाधान की मांग करते हैं।
• त्वरित और बेहतर निवारण तंत्र की तत्काल आवश्यकता थी।
• बेघर लोगों के समाधान और किराये की संस्कृति को बढ़ाने से संबंधित चिंता थी।
नए मॉडल किरायेदारी अधिनियम की विशेषताएं
• अनिवार्य किराया समझौता: अधिनियम मालिक और किरायेदार के बीच एक लिखित वैध किराया समझौता बनाना अनिवार्य बनाता है। समझौते की दो प्रतियां होंगी। एक मालिक के लिए और एक किराएदार के लिए।
• किराया प्राधिकरण: अधिनियम में परिसर के किराए को विनियमित करने के लिए हर जिले में किराया प्राधिकरण स्थापित करने की आवश्यकता है।
मकान मालिक और किराएदार दोनों को रेंट एग्रीमेंट की कॉपी 60 दिनों के अंदर जिला रेंट अथॉरिटी को देनी होगी। सक्षम संस्था टेनेंसी एग्रीमेंट को एक नंबर देगी और इसे डिजिटल गवर्नमेंट सिस्टम पर अपलोड किया जाएगा।
प्रस्तावित प्राधिकरण 60 दिनों की अवधि के भीतर विवादों के समाधान के लिए एक त्वरित न्यायनिर्णयन तंत्र भी प्रदान करेगा। और यदि विवाद 60 दिनों के भीतर हल नहीं हो रहे हैं तो प्राधिकरण को लिखित में कारण देना होगा।
ट्रिब्यूनल और कोर्ट: यह किरायेदारी संबंधी विवादों से निपटने के लिए समर्पित ट्रिब्यूनल और कोर्ट बनाने का आह्वान करता है।
सुरक्षा जमा: अधिनियम सुरक्षा जमा की राशि पर एक सीमा लगाता है। आवासीय परिसर के मामले में यह अधिकतम दो माह और गैर आवासीय परिसर के मामले में छह माह का किराया होगा।
सबलेटिंग: अधिनियम किरायेदारों को संपत्ति को आंशिक या पूर्ण रूप से सबलेट करने से रोकता है।
रेंटल परिसर खाली करना: यह कहता है कि यदि किसी मकान मालिक ने रेंट एग्रीमेंट में बताई गई सभी शर्तों को पूरा किया है, तो किरायेदार को परिसर खाली करना होगा।
यदि किरायेदार परिसर खाली करने में विफल रहता है, तो मकान मालिक पहले दो महीनों के लिए मासिक किराए को दोगुना और उसके बाद चार गुना करने का हकदार है।
किराए में वृद्धि: अनुबंध में उल्लिखित नियमों और शर्तों के अनुसार किराए को संशोधित किया जा सकता है।
कवरेज: अधिनियम आवासीय, वाणिज्यिक या शैक्षिक उपयोग के लिए किराए के परिसर पर लागू होगा, लेकिन औद्योगिक उपयोग के लिए नहीं। इसमें होटल, लॉजिंग आदि भी शामिल नहीं होंगे। यह मॉडल कानून संभावित रूप से लागू होगा और मौजूदा किरायेदारी को प्रभावित नहीं करेगा।
निरीक्षण: मकान मालिक को निरीक्षण, मरम्मत कार्य या किसी अन्य उद्देश्य के लिए आने से पहले 24 घंटे पूर्व सूचना देना आवश्यक है।
मरम्मत का काम: मरम्मत का काम कराना मकान मालिक और किरायेदार दोनों का कर्तव्य है। यदि इनमें से कोई भी ऐसा करने से मना करता है तो मकान मालिक जमानत राशि काटकर मरम्मत कर सकता है और किराएदार किराए से कटौती के बाद। किरायेदार एक महीने में 50% से अधिक किराया नहीं काट सकता है।
किरायेदार के प्रति सुरक्षा: मकान मालिक के पास नल कनेक्शन, पाइप, लिफ्ट, सीढ़ियां और अन्य आवश्यक आपूर्ति को काटने का अधिकार नहीं है। यदि ऐसा किया जाता है तो सक्षम प्राधिकारी मामले का समाधान करेंगे।
किरायेदार पर प्रतिबंध: किरायेदार को मकान मालिक की सहमति के बिना भवन में कोई भी स्थायी या अस्थायी निर्माण करने की अनुमति नहीं है।
निष्कर्ष
मॉडल किरायेदारी अधिनियम को लागू करने का निर्णय मप्र सरकार द्वारा बहुत प्रगतिशील निर्णय है, यह किरायेदार और जमींदारों के बीच भविष्य के समझौते को बदल रहा है और भविष्य के समाधान में मदद करेगा क्योंकि इस अधिनियम का संभावित प्रभाव है इसका मतलब है कि यह केवल भविष्य के विवाद पर लागू होगा . मप्र सरकार के लिए चुनौती है कि उसे मॉडल टेनेंसी एक्ट के प्रभावी कार्यान्वयन के लिए रेंट अथॉरिटी, रेंट ट्रिब्यूनल और रेंट कोर्ट स्थापित करने के लिए समय और संसाधनों का निवेश करना होगा।
अनुराग पाराशर
अधिवक्ता, इन्दौर
http://www.anuragparashar.com
